Travaux et réparations : locataire ou propriétaire, qui paie quoi ?

C'est le contentieux le plus banal de la gestion locative, et celui qui empoisonne le plus de relations : un chauffe-eau qui lâche, un volet qui ne remonte plus, une chaudière capricieuse, et deux versions du même dossier. Le locataire estime que le bien était déjà usé ; le propriétaire répond qu'un équipement ne tombe pas en panne tout seul. Dans la très grande majorité des cas, la réponse n'a rien à voir avec la bonne foi de l'un ou de l'autre : elle est écrite. La loi qui régit les rapports locatifs et un décret dédié organisent un partage précis entre l'entretien courant, qui incombe au locataire, et les réparations plus lourdes, qui restent à la charge du bailleur. Le professionnel qui connaît ce partage règle en trois minutes une discussion qui, sinon, se termine en retenue contestée sur le dépôt de garantie — ou devant le juge.

Le principe : entretien courant au locataire, maintien en état au bailleur

Le bailleur doit délivrer un logement décent et en bon état d'usage et de réparation, puis l'entretenir en état de servir à l'usage prévu et y effectuer toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux. Cette obligation dure toute la vie du bail : elle ne s'épuise pas à la remise des clés. Le locataire, de son côté, doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que les menues réparations et l'ensemble des réparations locatives définies par décret. Il répond également des dégradations et pertes survenues pendant la location, sauf s'il prouve qu'elles ont pour origine la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Le Code civil complète ce schéma avec une notion ancienne mais toujours utile : les grosses réparations — celles qui touchent la structure, les murs porteurs, les charpentes et les couvertures entières — sont par nature à la charge du propriétaire, toutes les autres relevant de l'entretien. La ligne de partage est donc double : par nature (structure contre usage) et par liste (le décret énumère ce qui est locatif).

La liste des réparations locatives : ce que dit le décret

Un décret de 1987 dresse la liste des réparations locatives, organisée par postes : jardins privatifs, ouvertures intérieures et extérieures, parties intérieures, installations de plomberie, équipements d'électricité, et autres équipements mentionnés au contrat. La logique est constante : au locataire les gestes d'entretien et le remplacement des petites pièces d'usure ; au bailleur le remplacement de l'équipement lui-même lorsqu'il est arrivé en fin de vie. Deux exemples suffisent à faire comprendre le mécanisme. Sur un robinet, le remplacement d'un joint ou d'un clapet est locatif ; le remplacement du robinet devenu hors d'usage par l'âge ne l'est pas. Sur une chaudière individuelle, l'entretien courant annuel et le ramonage des conduits relèvent du locataire ; le remplacement de l'appareil relève du propriétaire. Attention à ne pas confondre ce partage avec celui des charges récupérables, qui obéit à une autre liste et à une autre logique : une dépense peut être récupérable sur le locataire au titre des charges sans être pour autant une réparation locative. Enfin, aucune clause du bail ne peut mettre à la charge du locataire des travaux qui incombent légalement au bailleur : une clause qui prévoirait, par exemple, la réfection complète des peintures au départ du locataire, quelle que soit la durée d'occupation, est fragile.

• Locataire : entretien courant des sols et des murs, menus raccords de peinture et de papiers peints, remplacement des joints et clapets de robinetterie.
• Locataire : dégorgement des canalisations, nettoyage des bouches d'aération, entretien annuel des appareils de chauffage individuel et ramonage des conduits.
• Locataire : graissage et petites pièces des fenêtres, volets et serrures, remplacement des vitres cassées de son fait, clés perdues.
• Locataire : entretien du jardin privatif — tonte, taille, allées — et des équipements mentionnés au contrat.
• Bailleur : remplacement des équipements usés par le temps (chaudière, robinetterie, volets, revêtements en fin de vie), réfection due à la vétusté.
• Bailleur : toiture, murs, charpente, réseaux et installations, mise en conformité et travaux nécessaires au maintien du logement en état de servir.
• Bailleur : tout ce qui relève de la décence du logement, y compris les travaux imposés par la réglementation en cours de bail.

Vétusté, force majeure, malfaçon : les exceptions qui renversent la charge

Une réparation figurant sur la liste des réparations locatives peut malgré tout revenir au propriétaire. La loi prévoit en effet que le locataire n'en supporte pas le coût lorsqu'elle est occasionnée par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure. C'est l'exception la plus invoquée — et la plus mal documentée. La vétusté désigne l'usure normale liée au temps et à un usage conforme : un revêtement de sol posé quinze ans plus tôt n'a pas à être remplacé aux frais du locataire au motif qu'il est terne. Pour éviter les débats au départ, les parties peuvent convenir d'appliquer une grille de vétusté, annexée au bail et choisie parmi celles définies par accord collectif : elle fixe des durées de vie théoriques et des abattements par équipement, et transforme une négociation de fin de bail en simple calcul. Un état des lieux d'entrée et de sortie détaillé, complété de photographies datées, reste la pièce maîtresse : sans lui, distinguer la dégradation de la vétusté relève de la parole contre la parole. Symétriquement, le locataire doit laisser exécuter dans le logement les travaux d'entretien et de maintien en état, ceux d'amélioration des parties communes ou du logement, ceux qui améliorent la performance énergétique et ceux qui permettent de remplir les obligations de décence. Il ne peut pas s'y opposer, mais le Code civil lui reconnaît une contrepartie : si les travaux durent plus de vingt et un jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont il est privé, et si les travaux rendent inhabitable ce qui est nécessaire à son logement, la résiliation du bail peut être demandée. Dans le sens inverse, le locataire confronté à un bailleur qui n'exécute pas les réparations lui incombant ne doit surtout pas cesser de payer son loyer ni engager seul les travaux à déduire : il doit mettre en demeure le propriétaire puis, faute d'accord, saisir la commission départementale de conciliation ou le juge. Sur un dossier qui se durcit — sinistre important, désordre affectant la structure, litige déjà engagé —, l'appui d'un avocat ou d'un juriste spécialisé s'impose, et l'assurance du bailleur comme celle du locataire doivent être déclenchées sans attendre.

La répartition des travaux n'est pas un sujet de négociation : c'est un texte, une liste et quelques exceptions. Le gestionnaire qui les maîtrise évite les retenues contestées sur le dépôt de garantie, désamorce les conflits avant qu'ils ne s'installent et sait dire au propriétaire, sans détour, ce qui reste à sa charge. Le Parcours ALUR 14 h consacre un module à la gestion locative — obligations respectives des parties, réparations et vétusté, état des lieux et dépôt de garantie — et valide en même temps vos heures de formation continue obligatoire.