Garant et caution en location : ce que le bailleur peut exiger

Face à un dossier de location, la question du garant revient systématiquement : qui peut se porter caution, quels documents peut-on lui réclamer, et jusqu'où le bailleur peut-il aller pour sécuriser les loyers ? Ces demandes sont strictement encadrées. Trop en exiger expose non seulement à un dossier ralenti, mais parfois à un risque de discrimination. Voici ce que le bailleur — et l'agent qui l'accompagne — peut réellement demander.

Caution, cautionnement, garant : les bons mots

Dans le langage courant, on confond souvent « caution » et « dépôt de garantie ». Ce sont deux choses distinctes. Le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire à l'entrée. La caution, elle, désigne la personne qui s'engage à payer à la place du locataire s'il fait défaut : c'est un garant. L'acte par lequel elle s'engage s'appelle le cautionnement. Cet engagement doit être formalisé par écrit et comporter certaines mentions obligatoires pour être valable : un cautionnement mal rédigé peut être remis en cause.

Caution simple ou caution solidaire : une différence majeure

Il existe deux formes de cautionnement. Avec une caution simple, le bailleur doit d'abord se retourner contre le locataire défaillant avant de pouvoir solliciter le garant. Avec une caution solidaire, il peut réclamer directement les sommes dues au garant, sans avoir à poursuivre le locataire au préalable : c'est la forme la plus protectrice pour le bailleur, et donc la plus courante dans les baux d'habitation. La nature de l'engagement doit être claire pour le garant, qui s'engage souvent pour plusieurs années de loyers.

Les documents que vous pouvez (et ne pouvez pas) demander

C'est le point le plus sensible. La liste des pièces qu'un bailleur peut exiger d'un candidat locataire et de son garant est fixée par un texte réglementaire : tout document qui n'y figure pas est interdit de demande. Réclamer une pièce hors liste, ou en réclamer davantage à certains profils, peut constituer une pratique discriminatoire. En cas de doute sur un justificatif précis, mieux vaut vérifier la liste officielle ou interroger un juriste plutôt que de demander « au cas où ».

• Autorisé : une pièce d'identité, un justificatif de domicile, des justificatifs de situation professionnelle et de ressources du garant, dans les limites fixées par la réglementation.
• Interdit : réclamer une pièce qui ne figure pas sur la liste officielle des documents admis.
• Interdit : exiger un garant résidant obligatoirement en France, ou écarter un candidat sur un critère personnel sans lien avec sa solvabilité.
• Bonne pratique : demander à tous les candidats les mêmes pièces, pour prévenir tout soupçon de traitement différencié.

Autre règle importante : le bailleur ne peut pas, en principe, cumuler une caution avec une assurance couvrant les loyers impayés pour un même bail. Il doit choisir l'un ou l'autre. Une exception existe notamment lorsque le locataire est étudiant ou apprenti. Ce point mérite d'être vérifié dès le montage du dossier, car un cumul irrégulier peut fragiliser la garantie sur laquelle le bailleur croyait pouvoir compter.

Constituer un dossier de location conforme, c'est autant maîtriser les règles que savoir refuser une demande abusive sans discriminer. La formation Déontologie et non-discrimination fait partie des thématiques de la formation continue loi ALUR et vous aide à sécuriser vos pratiques au quotidien.