Dépôt de garantie : montant, restitution et retenues, le mode d'emploi

Montant, délai de restitution, retenues justifiées : les règles du dépôt de garantie qui évitent les litiges de fin de bail.

Le dépôt de garantie est l'une des sources de litige les plus fréquentes en fin de location. Son montant, le délai pour le restituer et la nature des sommes que le bailleur peut retenir obéissent pourtant à des règles claires. Bien les connaître, c'est éviter la majorité des conflits et sécuriser la relation entre bailleur et locataire.

À quoi sert le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie, souvent appelé à tort « caution », est une somme versée par le locataire à l'entrée dans les lieux. Il permet au bailleur de couvrir d'éventuels manquements du locataire à la fin du bail : loyers ou charges impayés, dégradations constatées par comparaison des états des lieux. Il ne s'agit ni d'une avance sur loyer ni d'une somme acquise au bailleur : par principe, elle a vocation à être restituée au locataire à son départ.

Quel montant peut-on demander ?

Le montant du dépôt de garantie est encadré par la loi. Pour une location vide, il est plafonné à un mois de loyer hors charges ; pour une location meublée, ce plafond est plus élevé. Une fois fixé au bail, le dépôt de garantie ne peut pas être révisé ni augmenté en cours de location, même lorsque le loyer, lui, est révisé. Certaines modalités particulières peuvent exister : en cas de doute sur une situation précise, mieux vaut confirmer le plafond applicable avec un juriste.

1 mois

de loyer hors charges : c'est le plafond du dépôt de garantie pour une location vide (le plafond est supérieur pour un logement meublé)

Restitution : dans quels délais ?

Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie après le départ du locataire, dans un délai encadré par la loi. Ce délai est plus court lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, et plus long lorsque des retenues sont justifiées par des différences constatées. Passé ce délai, la somme due au locataire est majorée : un retard de restitution n'est jamais sans conséquence pour le bailleur, d'où l'intérêt d'être rigoureux sur les dates et sur les justificatifs.

Retenues : ce que le bailleur peut vraiment déduire

Les loyers et charges restés impayés au moment du départ du locataire.
Le coût des réparations liées à des dégradations imputables au locataire, distinctes de l'usure normale (vétusté).
Une provision raisonnable en attente de la régularisation annuelle des charges de copropriété, lorsqu'elle n'est pas encore arrêtée.
Toute retenue doit être justifiée par des pièces : état des lieux comparé, devis, factures. Une retenue non documentée est contestable.

À retenir : le dépôt de garantie n'appartient pas au bailleur, il lui est confié. Chaque retenue doit reposer sur un justificatif écrit et sur la comparaison des états des lieux. Une restitution rapide et documentée vaut mieux qu'une retenue mal étayée qui finit devant le juge.

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