Par Audrey Didon — Experte patrimoine & investissement immobilier
Démembrement de propriété : nue-propriété et usufruit expliqués
Usufruit + nue-propriété = pleine propriété : le mécanisme du démembrement, et pourquoi il séduit pour transmettre.
Le démembrement divise la propriété d'un bien en deux droits : l'usufruit (utiliser le bien, percevoir les loyers) et la nue-propriété (le « capital »). Un outil patrimonial puissant, très utilisé pour transmettre.
Comment ça fonctionne
L'usufruitier occupe ou loue le bien ; le nu-propriétaire détient les murs et récupère la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit (souvent au décès), sans droits supplémentaires.
Pourquoi c'est intéressant
- Transmission : donner la nue-propriété de son vivant réduit l'assiette taxable.
- Vente en nue-propriété : le vendeur reste chez lui et perçoit un capital décoté.
- Investissement : acheter en nue-propriété, c'est acheter décoté sans gestion locative.
La valeur de chaque droit dépend de l'âge de l'usufruitier (barème de l'article 669 du CGI). Pour le montage précis, le notaire est incontournable — votre rôle est de savoir en parler juste.
Ces mécanismes patrimoniaux font la différence face à une clientèle d'investisseurs — c'est exactement le niveau de conseil que développent nos formations fiscalité et juridique.