Vices cachés : où s'arrête la responsabilité de l'agent immobilier ?

Six mois après la vente, l'acquéreur découvre une charpente attaquée. Premier réflexe : se retourner contre tout le monde — vendeur, diagnostiqueur… et agence. Savoir qui répond de quoi protège votre responsabilité et votre réputation.

La garantie des vices cachés : l'affaire du vendeur

Le vendeur doit garantie des défauts cachés qui rendent le bien impropre à son usage ou en diminuent fortement la valeur (article 1641 du Code civil). Trois conditions : le vice est antérieur à la vente, caché, et suffisamment grave. L'acquéreur dispose de deux ans à compter de la découverte pour agir.

La clause d'exonération, et sa limite

Les actes prévoient presque toujours une clause exonérant le vendeur non professionnel des vices cachés. Elle tombe dans un cas : la mauvaise foi. Un vendeur qui connaissait le vice et l'a tu reste pleinement responsable — repeindre une trace d'humidité avant les visites peut coûter très cher.

Et l'agent immobilier, alors ?

L'agent n'est pas garant des vices cachés — mais il est tenu d'un devoir de conseil et d'information. Sa responsabilité peut être engagée s'il connaissait un défaut et ne l'a pas signalé, s'il a relayé des informations manifestement fausses sans vérification, ou s'il a négligé des signaux visibles qu'un professionnel ne pouvait ignorer.

• Consigner par écrit les informations transmises par le vendeur.
• Annexer et faire signer tous les diagnostics — et attirer l'attention sur leurs conclusions.
• Signaler par écrit tout indice visible (traces, fissures, odeurs) et recommander un avis d'expert si nécessaire.

Devoir de conseil, obligations d'information, traçabilité : c'est le cœur de la déontologie professionnelle — et de nos modules éligibles ALUR.