Squat : la procédure accélérée que tout gestionnaire doit connaître

Un propriétaire appelle un lundi matin : la serrure de son appartement a été changée, des inconnus y vivent, et la police lui a répondu qu'elle ne pouvait rien faire. C'est l'un des rares dossiers où la qualité de la réponse dans les quarante-huit premières heures détermine tout le reste. Car deux chemins très différents s'ouvrent selon la situation : une procédure administrative qui peut aboutir à une évacuation en quelques jours, ou une procédure judiciaire classique qui se compte en mois. Le réflexe du professionnel n'est donc pas de courir chez l'avocat ni d'aller « reprendre le logement » lui-même — ce qui est un délit —, mais de qualifier correctement la situation. Voici comment.

Squatteur, locataire en impayé, occupant sans titre : ne pas confondre

Le mot « squat » est employé pour des situations qui n'ont juridiquement rien à voir, et cette confusion est la première cause de procédures perdues. Le squatteur au sens strict est celui qui s'est introduit dans le logement d'autrui par voie de fait — effraction, manœuvres, menaces, contrainte — et s'y maintient sans aucun titre. Le locataire qui ne paie plus son loyer, lui, est entré régulièrement, avec un bail signé : il n'est pas squatteur, et aucune procédure accélérée ne s'applique à lui. Il en va de même de l'occupant qui se maintient dans les lieux après un congé régulier, ou de l'ancien conjoint, de l'hébergé, du sous-locataire toléré : leur entrée était licite, seul leur maintien est devenu irrégulier. Ces situations relèvent de la procédure judiciaire d'expulsion, avec sa chronologie propre — commandement de payer, saisine du juge, décision, commandement de quitter les lieux, concours de la force publique. Une seconde distinction compte autant : celle du domicile. La voie administrative rapide est réservée aux locaux qui constituent le domicile d'une personne, et la notion est plus large qu'on ne le croit — elle couvre la résidence principale comme la résidence secondaire, meublée ou non, occupée ou momentanément vide. Un local purement professionnel, un entrepôt, un terrain, un bien vacant destiné à la vente ne relèvent pas du même régime : leur protection existe, mais elle passe par d'autres textes et souvent par le juge. Enfin, il faut se défaire d'une idée reçue tenace : il n'existe aucune règle donnant au propriétaire « quarante-huit heures pour agir seul » au-delà desquelles il perdrait ses droits. Ce qui est vrai, c'est que la flagrance permet une intervention policière immédiate ; ce qui est faux, c'est qu'un délai éteindrait le droit du propriétaire.

La voie administrative : rapide, mais strictement conditionnée

C'est l'outil décisif, et il est méconnu. L'article 38 de la loi du 5 mars 2007 dite loi DALO permet au propriétaire — ou au locataire dont le domicile est occupé — de demander au préfet de mettre en demeure les occupants de quitter les lieux, sans passer par le juge. Le préfet doit statuer dans un délai de quarante-huit heures ; s'il fait droit à la demande, la mise en demeure est notifiée aux occupants, publiée en mairie et affichée sur le lieu, et elle fixe un délai d'exécution qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures. Passé ce délai, l'évacuation forcée peut être menée par la force publique. Un refus du préfet doit être motivé, et il ne peut reposer que sur un motif impérieux d'intérêt général. La contrepartie de cette rapidité, c'est une exigence de preuve : le dossier doit être complet dès le départ, faute de quoi la demande est rejetée et l'on repart pour des mois. Trois éléments sont attendus. D'abord, le dépôt d'une plainte, généralement pour violation de domicile. Ensuite, la preuve que le local constitue bien un domicile : titre de propriété ou bail, factures d'énergie, taxe foncière, attestation d'assurance, photographies du mobilier, témoignages du voisinage. Enfin, la constatation de l'occupation illicite, qui doit émaner d'un officier de police judiciaire ou d'un commissaire de justice. C'est ici que le professionnel apporte le plus de valeur : il sait rassembler ces pièces vite, il connaît le circuit, et il empêche le propriétaire de commettre l'irréparable. Car reprendre le logement par soi-même — changer la serrure, couper l'eau ou l'électricité, faire pression sur les occupants — est pénalement sanctionné : le fait de contraindre autrui à quitter le lieu qu'il habite sans avoir obtenu le concours de l'État est un délit, y compris lorsqu'on est propriétaire et que l'occupant est de mauvaise foi.

• Qualifiez d'abord la situation : entrée par voie de fait dans un domicile, ou maintien irrégulier d'un occupant entré légalement — les procédures n'ont rien en commun.
• Faites déposer plainte immédiatement, et conservez le récépissé : c'est la première pièce du dossier administratif.
• Réunissez sans attendre les preuves que le local est un domicile : titre ou bail, factures, taxe foncière, assurance, photographies, témoignages.
• Faites constater l'occupation par un officier de police judiciaire ou un commissaire de justice : un simple constat privé ne suffit pas.
• Adressez la demande de mise en demeure au préfet du département, dossier complet à l'appui, plutôt que de saisir le juge par réflexe.
• N'intervenez jamais par vous-même : changer la serrure ou couper les fluides expose le propriétaire à des poursuites pénales et ruine sa position.
• Si le local n'est pas un domicile — entrepôt, terrain, local professionnel —, orientez vers l'avocat : la voie judiciaire reste la règle.

Trêve hivernale, délais, sanctions : les particularités à connaître

Plusieurs protections qui bénéficient aux locataires ne s'appliquent pas aux occupants entrés par voie de fait, et c'est ce qui rend la qualification si importante. La trêve hivernale, qui suspend les expulsions du 1er novembre au 31 mars, ne joue pas au profit des personnes entrées dans les lieux par voie de fait : une évacuation reste possible en plein hiver. De même, le délai de deux mois qui suit normalement le commandement de quitter les lieux, et les délais de grâce que le juge peut accorder, obéissent à un régime dérogatoire lorsque l'occupation procède d'une voie de fait. Sur le plan pénal, la violation de domicile est un délit dont les peines ont été sensiblement aggravées par la loi du 27 juillet 2023, laquelle a également créé une infraction visant l'occupation frauduleuse d'un local, y compris lorsqu'il ne s'agit pas d'un domicile, et clarifié la responsabilité du propriétaire quant à l'entretien d'un bien qu'il ne maîtrise plus. Trois points de vigilance complètent le tableau. Le premier tient à l'assurance : une occupation illégale n'est pas couverte comme un sinistre ordinaire, et la déclaration doit être faite très tôt à l'assureur, contrat en main. Le deuxième tient à la présence de mineurs ou de personnes vulnérables, qui n'empêche pas la procédure mais appelle un traitement particulier et l'intervention des services sociaux. Le troisième tient aux dégradations et aux impayés de charges, dont le recouvrement suit sa propre voie, généralement judiciaire, et dont les conséquences fiscales relèvent de l'expert-comptable. Dès que le dossier sort du cas d'école — local mixte, indivision, bien en succession, occupants relogés, contestation de la qualification —, l'appui d'un avocat spécialisé s'impose, et le préfet comme la juridiction compétente restent les seuls à trancher.

Sur ce type de dossier, le professionnel ne gagne pas parce qu'il connaît le texte par cœur, mais parce qu'il pose les bonnes questions dans le bon ordre et fait constater les faits avant qu'ils ne deviennent contestables. C'est exactement ce que travaille le volet gestion locative et contentieux du Parcours ALUR 14 h — qualification de l'occupant, voies administrative et judiciaire, délais et protections, réflexes de preuve — tout en validant vos heures de formation continue obligatoire.