Sous-location : ce qui est permis, ce qui est risqué

« Je pars six mois à l'étranger, je laisse l'appartement à un ami qui me verse le loyer. » La phrase paraît anodine ; elle décrit pourtant une opération très encadrée, et souvent réalisée hors des clous. La sous-location n'est pas interdite en droit français : elle est conditionnée. Un locataire peut sous-louer, mais seulement si le bailleur y consent par écrit, et dans des limites précises de prix et de durée. Hors de ce cadre, la sous-location devient un manquement contractuel qui peut coûter le bail au locataire — et, pour le professionnel qui gère l'immeuble, une responsabilité s'il a fermé les yeux. Voici ce qui est permis, ce qui est risqué, et ce qui est franchement interdit.

Le principe : l'accord écrit du bailleur, sur le principe et sur le prix

Pour les baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 — location vide ou meublée constituant la résidence principale du locataire —, la règle est claire depuis sa réécriture par la loi ALUR : le locataire ne peut ni céder son bail, ni sous-louer le logement, sauf accord écrit du bailleur. Et cet accord doit porter sur deux points distincts, ce qui est le détail que la plupart des locataires ignorent : le principe de la sous-location d'une part, le montant du sous-loyer d'autre part. Un bailleur qui accepterait la sous-location sans se prononcer sur le prix n'a donc pas donné un accord complet. Ce prix, précisément, est plafonné : le loyer au mètre carré de surface habitable payé par le sous-locataire ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Autrement dit, la sous-location ne doit pas devenir une opération lucrative sur le dos du propriétaire ; elle permet de partager ou de transférer temporairement une charge, pas d'en tirer une marge. Le locataire principal doit par ailleurs remettre au sous-locataire deux documents : l'autorisation écrite du bailleur, et une copie du bail en cours. Ce n'est pas une formalité décorative — c'est ce qui permet au sous-locataire de savoir sur quoi il s'engage, notamment la date d'échéance du bail principal. Un point de vocabulaire mérite enfin d'être posé, car la confusion est fréquente : sous-louer n'est pas céder son bail. Dans la sous-location, le locataire principal reste le seul titulaire du bail et le seul débiteur du loyer envers le bailleur ; dans la cession, il sort du contrat et est remplacé. La colocation, elle, est encore autre chose : plusieurs titulaires figurent au bail, directement liés au bailleur.

Le sous-locataire n'a aucun droit face au propriétaire

C'est la conséquence la plus mal comprise de ce montage, et celle qui produit les situations les plus douloureuses. Le sous-locataire n'a de lien contractuel qu'avec le locataire principal. Il n'en a aucun avec le bailleur, qui n'est pas partie au contrat de sous-location. Il en résulte deux effets pratiques majeurs. D'abord, la sous-location ne survit pas au bail principal : lorsque celui-ci prend fin — congé, résiliation, terme non renouvelé —, l'occupation du sous-locataire perd son support, et il ne peut se prévaloir d'aucun droit au maintien dans les lieux face au propriétaire. Ensuite, en cas de difficulté, chacun doit s'adresser à son cocontractant : le bailleur réclame le loyer au locataire principal, le sous-locataire réclame la restitution de son dépôt de garantie au locataire principal, et non au propriétaire. Le professionnel de la gestion doit intégrer ce raisonnement, car il conditionne la façon d'agir : face à un occupant qui n'est pas le locataire figurant au bail, la première question n'est pas « comment l'expulser » mais « quel est le titre du locataire principal, et une autorisation écrite existe-t-elle ». Il faut également distinguer la sous-location d'autres situations qui lui ressemblent sans en être : l'hébergement gratuit d'un proche, qui relève du droit du locataire de recevoir qui il souhaite, ou la présence du conjoint ou du partenaire, qui obéit à ses propres règles. Ce qui caractérise la sous-location, c'est la mise à disposition contre paiement.

• Exigez l'accord écrit du bailleur, portant à la fois sur le principe de la sous-location et sur le montant du sous-loyer.
• Vérifiez le plafond : le sous-loyer au mètre carré de surface habitable ne peut excéder celui du bail principal.
• Remettez au sous-locataire l'autorisation écrite et une copie du bail en cours, pour qu'il connaisse l'échéance du contrat principal.
• Rappelez que la sous-location prend fin avec le bail principal : le sous-locataire n'a aucun droit opposable au propriétaire.
• Dans le parc social, partez du principe que la sous-location est interdite : seules des dérogations limitativement prévues existent, avec accord de l'organisme.
• Lisez le règlement de copropriété et les clauses du bail : certaines interdisent ou encadrent expressément la sous-location.
• Signalez au bailleur toute occupation payante non autorisée dès sa découverte, et faites-la constater par écrit.

Les zones rouges : logement social, meublé de tourisme, bail commercial

Trois terrains appellent une vigilance particulière. Dans le parc social, le principe s'inverse : la sous-location d'un logement HLM est prohibée, et la règle est prise au sérieux car elle touche à l'attribution même du logement. Le code de la construction et de l'habitation ménage des dérogations limitativement définies, permettant la sous-location d'une partie du logement au bénéfice de publics précis, sous réserve de l'accord de l'organisme bailleur — mais il s'agit d'exceptions strictes, et non d'une tolérance générale. Deuxième terrain sensible : la sous-location en meublé de tourisme. Louer quelques nuits l'appartement dont on est locataire, sans autorisation, cumule les irrégularités — sous-location non autorisée, sous-loyer très supérieur au plafond, parfois violation du règlement de copropriété et des règles locales encadrant les meublés de tourisme. C'est aujourd'hui le contentieux le plus visible, et la jurisprudence s'est montrée sévère : elle a jugé que les sous-loyers perçus sans l'accord du propriétaire constituent des fruits civils qui lui reviennent, ouvrant la voie à une restitution des sommes encaissées, en plus de la résiliation du bail et de dommages-intérêts. Troisième terrain, tout différent : le bail commercial, où la sous-location est en principe interdite sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur, avec l'obligation d'appeler le bailleur à concourir à l'acte, et des mécanismes propres — possibilité pour le bailleur de demander une réévaluation lorsque le sous-loyer excède le loyer principal, et droit au renouvellement que le sous-locataire peut, dans certaines conditions, faire valoir. Les règles y sont assez éloignées de celles de l'habitation pour justifier l'appui systématique d'un avocat spécialisé. Dans tous les cas, deux réflexes complètent l'analyse juridique : l'assurance, car le contrat d'habitation du locataire n'a pas vocation à couvrir une occupation par un tiers payant, et la fiscalité des sommes encaissées, qui relève de l'expert-comptable et non de l'agent immobilier.

La sous-location est un bon révélateur du niveau d'un gestionnaire : celui qui sait poser les trois bonnes questions — y a-t-il un accord écrit, le prix respecte-t-il le plafond, le sous-locataire a-t-il reçu les documents — désamorce en dix minutes une situation qui, non traitée, finit devant le juge. Le Parcours ALUR 14 h reprend ces mécanismes dans son volet gestion locative — autorisations, encadrement du sous-loyer, statut de l'occupant, sanctions et cas particuliers — tout en validant vos heures de formation continue obligatoire.