Compromis de vente : le guide complet du professionnel

Séquestre, rétractation, conditions suspensives, délais : le compromis de vente décortiqué de A à Z, côté pro.

Le compromis de vente est le moment de vérité d'une transaction : c'est là que la vente se sécurise — ou se fragilise. Un professionnel qui le maîtrise dans le détail évite 90 % des litiges. Voici le tour complet.

Ce que le compromis engage vraiment

Contrairement à la promesse unilatérale, le compromis (promesse synallagmatique) engage les deux parties : « le compromis vaut vente » dès l'accord sur la chose et le prix. Les conditions suspensives sont les seules portes de sortie prévues.

Le délai de rétractation de l'acquéreur

10 jours

de rétractation pour l'acquéreur non professionnel (loi SRU), sans motif ni pénalité

Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la notification du compromis signé (lettre recommandée ou remise en main propre selon les formes prévues). Une notification mal faite = un délai qui n'a jamais couru = une vente attaquable des années plus tard. C'est LE point de vigilance du professionnel.

Le dépôt de garantie (séquestre)

Généralement 5 à 10 % du prix, versé par l'acquéreur et consigné (chez le notaire le plus souvent). Il rassure le vendeur et s'impute sur le prix à l'acte. En cas de rétractation dans les 10 jours, il est intégralement restitué.

Les conditions suspensives à soigner

Obtention du prêt : montant, taux maximal, durée — des critères précis, réalistes et datés.
Urbanisme : certificat, absence de servitudes graves, droit de préemption purgé.
Situation du bien : diagnostics annexés, état hypothécaire compatible avec la vente.

Une condition suspensive de prêt rédigée trop large (« obtention d'un prêt ») ou trop stricte se retourne toujours contre quelqu'un. Précisez montant maximal emprunté, taux plafond et délai de dépôt des demandes : c'est la meilleure assurance anti-litige.

Du compromis à l'acte : les délais réels

Comptez généralement 2 à 3 mois : purge des délais et préemptions, obtention du financement, préparation de l'acte par le notaire. Annoncer ce calendrier dès la signature évite l'impatience des parties — et les appels quotidiens à l'agence.

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